Kontrola podstawą zaufania – mówi polskie porzekadło. Sprawdza się ono zarówno na gruncie wychowawczym, jak i zawodowym oraz inwestorskim – zwłaszcza gdy w grę wchodzą interesy kilku stron, oraz przede wszystkim bezpieczeństwo.

W przypadku nadzoru inwestorskiego konieczne jest powołanie na to stanowisko kompetentnej osoby, a wszystkie jej zadania i obowiązki należy wyraźnie uściślić w odpowiednich dokumentach.

Czym jest nadzór inwestorski?

Nadzór inwestorski to kontrola mająca na celu wskazanie – czy prowadzone prace budowlane lub konstrukcyjne są przeprowadzane zgodnie z założeniami sztuki budowlanej. Jego celem jest weryfikacja i upewnienie się, że w ramach prowadzonej inwestycji nie dojdzie do zaniedbań, które mogłyby być trudne, lub nawet niemożliwe do usunięcia na późniejszych etapach inwestycji.

Kto i kiedy pełni nadzór inwestorski?

Nadzór inwestorski zgodnie z Ustawą Prawa Budowlanego z roku 1994 roku może być ustanowiona przez samego inwestora. Zdarzają się jednak sytuacje, w których to obowiązek nadzoru inwestorskiego jest wydawany przez organ administracyjny. Może to być sytuacja, gdy uzna on, że inwestycja wywiera spory wpływ na środowisko lub jest bardzo skomplikowana i wymagająca.

Nadzór inwestorski jako forma kontroli wymagana jest przy budowie obiektów takich jak:

• • zabytkowe, które są przebudowywane, rekonstruowane i rozbudowywane,

 

• użyteczności publicznej oraz budynków mieszkalnych powyżej 2500 m3;

 

• posiadające pomieszczenia, które mogą grozić wybuchem;
• służące do utylizacja odpadów;
• narażone na ruchy podłoża wywołane pobliskim wydobyciem górniczym;
• o wysokości 15 m nad terenem lub więcej.

Wykonujący nadzór inwestorski musi posiadać niezbędne wykształcenie techniczne oraz praktykę zawodową, która jest potwierdzona nadaniem uprawnień budowlanych. Osoba na tym stanowisku musi codziennie weryfikować sposób i jakość wykonywanych prac budowlanych. Konieczne jest także przeprowadzanie kontroli zgodności podejmowanych działań z projektem, przepisami i dostępną wiedzą techniczną. Inspektor nadzoru inwestorskiego dokonuje również odbiorów instalacji, przewodów kominowych i urządzeń na etapie wykończenie inwestycji.

Inspektor nadzoru inwestorskiego stanowi niejakie zapewnienie obecności inwestora w miejscu inwestycji. Jego powołanie będzie zatem korzystne w przypadku, gdy zagraniczny inwestor współpracuje z miejscowymi firmami i jego częsta obecność w miejscu inwestycji byłaby utrudniona, lub wręcz niemożliwa.

W jaki sposób nawiązywana jest taka współpraca?

Jak już wcześniej wspomniano inwestor może powołać inspektora nadzoru inwestorskiego, jest to jednak jego indywidualna decyzja. Chyba, że zobowiązują go do tego przepisy prawa lub decyzja organu administracyjnego. Inspektor nadzoru inwestorskiego jest powoływany na to stanowisko przez inwestora.

W przypadku powiatowego inspektora wybiera go starosta spośród co najmniej trzech kandydatów, którzy zostali wskazani przez wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego. Nawiązanie współpracy następuje na podstawie odpowiedniej umowy, która reguluje jej warunki, określa obowiązki, prawa i konkretne wymagania stawiane względem tej osoby.

Co powinna zawierać umowa o nadzór inwestorski?

Umowa o nadzór inwestorski zawierana jest najczęściej w formie umowy o dzieło lub umowy zlecenia. Konieczne jest wyraźne wskazanie w niej usług, które ma świadczyć inspektor. Najlepiej, aby zostało to umieszczone w specjalnie przygotowanym spisie obowiązków inspektora, który musi być zgodny z prawem budowlanym.

Zakres obowiązków inspektora może zostać rozszerzony, jednak nigdy ograniczony. Ponadto musi znaleźć się w niej zapis dotyczący czuwania i weryfikacji nad zgodnością wykonywanych prac z zapisami umowy zawartej między inwestorem a wykonawcą. Jest to niezwykle ważny element, gdyż ustawa o prawie budowlanym nie uwzględnia nadzoru nad jej zgodnością.

Umowa musi zawierać wskazany okres wykonywania obowiązków przez inspektora oraz jego wynagrodzenie. Może on być naliczone na dwa sposoby. Pierwszy z nich to wynagrodzenie procentowe w stosunku do wartości inwestycji, a drugi to określona kwota.

Jeśli jednak praca inspektora nadzoru inwestorskiego naraziłaby inwestora na straty ponosi on odpowiedzialność w postaci kar umownych. Aby jednak tak się stało, umowa musi zawierać również taki zapis.

Nadzory inwestorskie mają ogromny wpływ na zapewnienie bezpieczeństwa osób, które będą korzystać z budynków i przebywać na ich terenie. Ich celem jest również zabezpieczenie interesów samego inwestora. Prawidłowo wykonywane nadzory mogą uchronić przed kosztowną naprawą obiektów lub koniecznością ich przebudowy. Naraża to inwestora zarówno na straty finansowe jak i wizerunkowe.